La rendita catastale presunta: metodi, oneri e sanzioni

[CATASTO]

CRITERI E METODI PER L’ATTRIBUZIONE, DA PARTE DELL’AGENZIA DEL TERRITORIO, DELLA RENDITA CATASTALE PRESUNTA AGLI “IMMOBILI FANTASMA”

Ultimata la fase di individuazione ed elencazione dei cosidetti “immobili fantasma”, quelli cioè che sono stati individuati dall’Agenzia del territorio, in collaborazione con l’AGEA, mediante la sovrapposizione delle mappe catastali con le ortofoto aeree, l’Agenzia del Territorio ha emanato il provvedimento con il quale vengono fissati i criteri per l’attribuzione d’ufficio della rendita catastale presunta.

I fabbricati fantasma individuati ancora da accertare sono più di un milione, dato questo scremato dagli oltre due milioni e duecentomila iniziali. Ultimata la fase di individuazione di questi immobili, l’Agenzia è passata all’attacco, essendo scaduto il 30/04/2011 il termine ultimo per l’adempimento “volontario”, da parte dei proprietari degli immobili (che diventano quindi “inadempienti”).

Gli accertamenti saranno effettuati dai tecnici dell’AdT, anche con l’ausilio di tecnici professionisti esterni laddove sia stata stipulata una idonea convenzione per questa collaborazione tra gli Organismi professionali nazionali e l’Agenzia del Territorio stessa. Le spese saranno a carico dei proprietari degli immobili, con oneri e sanzioni, giusto provvedimento del 19/04/2011.

Gli oneri

Gli oneri dovuti all’Agenzia del Territorio, per le violazioni commesse anteriormente al 1° maggio 2011 (termine per l’adempimento volontario dell’accatastamento degli immobili fantasma), risultano essere i seguenti:

A – spese generali e di predisposizione dell’istruttoria: 130 euro

B – spese per il sopralluogo, determinato forfettariamente: 80 euro

C1 – oneri per attività estimali (classamento, consistenza, rendita presunta) per immobili censibili nei gruppi ordinari: 50 euro

C2 – oneri per attività estimali (classamento, consistenza, rendita presunta) per immobili censibili nei gruppi speciali o particolari: 100 euro

D – spese per la predisposizione e la notifica dell’atto di accertamento: 20 euro

E – sanzione amministrativa per omessa denuncia nei termini: 258 euro

Gli oneri di cui sopra si applicano non all’intero immobile, bensì a ciascuna unità immobiliare che lo compone (ad esempio una villetta con garage pagherà gli oneri per l’unità immobiliare costituente la residenza più quelli per quella consistente l’autorimessa, anche se pertinenziale… fanno 1032 euro). Il termine per il pagamento è fissato in 60 giorni, oltre ai quali il debito viene iscritto a ruolo.

Le sanzioni

Oltre agli oneri sopradescritti sono previste le sanzioni. Queste variano a seconda di quando è stata emessa e notificata la violazione: se ciò è accaduto entro 30 gg dall’ultimazione dell’edificio si applica quanto previsto dall’art. 1 comma 338 della L. 311/04, e cioè da 258 a 2066 euro. Ad oggi, o meglio a partire dal 1° maggio 2011, si applicano le sanzioni previste dall’art. 2, comma 12, del D.lgs. 14/03/2011, e cioè da 1023 a 8264 euro; in poche parole sono quadruplicate rispetto alla prima ipotesi.

Calcolo della rendita presunta

L’attribuzione della rendita presunta avverrà mediante un sopralluogo esterno, visivo, con il quale verranno stabilite le caratteristiche dell’immobile, la sua destinazione d’uso, la categoria da attribuire, il numero di piani, eccetera. La classe verrà attribuita perlopiù utilizzando quella media del quadro tariffario. La consistenza verrà calcolata come segue:

– per le unità immobiliari censibili nel gruppo A, dove la consistenza è calcolata in “vani”, dividendo la superficie lorda complessiva per 13/15 mq (che è la superficie del vano medio e varia a seconda della categoria catastale);

– per le unità immobiliari censibili nel gruppo B, dove la consistenza è calcolata in metri cubi, moltiplicando la superficie totale per l’altezza dei piani;

– per le unità immobiliari che ricadono nel gruppo C la consistenza è calcolata in metri quadri e corrisponde solitamente alla superficie summenzionata;

Per questi tre casi la rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza per la tariffa media della categoria catastale assegnata, individuata con il sopralluogo.

– per le unità immobiliari che ricadono nelle categorie speciali e particolari (gruppi D e E), una volta calcolata la superficie lorda questa andrà moltiplicata per il valore di mercato riferito al 1988/89 secondoi valori forniti dall’Osservatorio Immobiliare. Al valore si applica il tasso del 2% (per il gruppo D) o del 3% (per il gruppo E).

Secondo il Provvedimento dell’AdT, la superficie lorda sarà desunta dai rilievi aereo-fotografici (quindi in modo molto approssimato); si spera che in sede di sopralluogo questo dato possa essere rilevato in modo più preciso.

Efficacia

La rendita catastale presunta così calcolata avrà efficacia a decorrere dal 1° gennaio 2007; è comunque una rendita attribuita in via transitoria, che necessita di essere rettificata mediante la presentazione della dichiarazione catastale effettiva, con presentazione delle planimetrie catastali e probabilmente del relativo tipo mappale per l’inserimento del fabbricato sulla mappa catastale.

Gli oneri e le sanzioni a carico di chi non si è “messo in regola” risulterano pertanto consistenti.

Nel caso in cui il proprietario “inadempiente” presentasse la dichiarazione di accatastamento oltre il termine di legge, ma prima dell’inserimento in atti della rendita presunta da parte dell’Agenzia del Territorio, saranno dovuti, oltre alle sanzioni, gli oneri relativi alle spese di cui alla lettera A della tabella allegata, nonché quelli eventuali connessi alle attività svolte.

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Allegati:

Testo del provvedimento del Direttore dell’AdT del 19/04/2011

Allegato al provvedimento del 19/04/2011: tabella per la contabilizzazione degli oneri