Protocollo d’intesa tra geometri e notai per attestare la conformità degli immobili

CIMG437215.12.2014 – Il Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL, nella persona del presidente Maurizio Savoncelli) e il Consiglio Nazionale del Notariato (nella persona del presidente Maurizio D’Errico) hanno siglato un protocollo d’intesa secondo il quale sarà possibile allegare agli atti notarili di trasferimento immobiliare una perizia tecnica, redatta da un geometra, che attesti la conformità catastale ed edilizio/urbanistica degli immobili compravenduti allo stato di fatto.

La necessità della conformità catastale è un obbligo di legge sancito dall’art. 19, comma 4, del D.L. 78/2010 convertito in con disegno di legge n°2228 che ha modificato l’art. 29 della Legge 52 del 27/02/85, aggiungendovi questo comma: 1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia’ esistenti devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullita’, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita’ con le risultanze dei registri immobiliari.

Si noti come la legge parla di “nullità dell’atto” in caso si mancata corrispondenza dei dati catastali, una misura pesante e gravosa che può originare quindi contenziosi; la dichiarazione di conformità viene sottoscritta dalla parte venditrice, che solo raramente si avvale della consulenza di un tecnico in tal senso.

Anche la conformità edilizia dell’immobile alle pratiche edilizie presentate presso gli organi competenti viene dichiarata dal venditore; ciò in base all’art. 40 della Legge 47/85, che al secondo comma recita:  Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l’opera autorizzata.

Quindi queste due importanti dichiarazioni, e le verifiche che ne dovrebbero conseguire, vengono fatte in entrambi i casi dalla parte venditrice e non  direttamente dal Notaio, che in alcuni casi potrebbe anche non avere le competenze tecniche necessarie per svolgerle.

Con il protocollo d’intesa appena siglato la parte venditrice, su indicazioni del notaio, affiderà al geometra l’incarico di verificare ed attestare con una apposita perizia la conformità edilizio/urbanistica e catastale dell’immobile. La redazione della perizia è facoltativa (il protocollo d’intesa non può certo scavalcare la normativa esistente), ma se messa in atto eviterà il rischio di futuri contenziosi, assai frequenti e parecchio onerosi.